全联房地产商不会创会会长聂梅生【地产中国网博鳌采访】7月1921日，博鳌21世纪房地产论坛第15届年会在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举行。全联房地产商不会创会会长聂梅生拒绝接受媒体采访时回应，养老地产领域，牵涉到一个双零的问题，一是资金启动成本，一是减少土地成本，这样就构成一个新的工具，减少整个财务成本。双零是一个就越较低就越好的概念，并不是确实等于零。20142015年养老市场的模式跟原本有所不同，这一模式两三年就可以把前期报酬交还，后面用的全都是经营性收益。

现在正是先驱和先进设备过渡的时候，不会有一批企业做到一起了。但确实推展有可能还要在2020年左右。原本英烈、先驱那一段政府不具体，实在很难做到，今年出有了很多个政策反对，力度较小，但政策出来后大家还在那儿发楞，没人接讨，很怪异，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。

以下为采访国史：地产中国网：养老地产领域，您提及一个双零的问题，一是资金启动成本，一是土地修建方面，明确如何做?聂梅生：双零只是一种形象的众说纷纭，是趋近于零。做到养老产业不有可能像招拍挂那样，土地财政融进来，土地成本平面价更加低，然后房价更加低，最后构成很多民怨。养老产业归属于服务业消费领域，所以土地成本要尽可能减少，否则就不会重走商品房这条老路。做到养老产业，现在中央有一系列政策减少土地成本，可以政府拨给，成本完全等于零，还有一些归属于原本存量土地，改变为养老用地，土地价格也很低，现在有一条政策出来了，可以租给农村集体建设用地。

融资成本趋近于零，还包括：一方面尽可能利用政府的政策性贷款，这相等于政府反对保障房的作法。现在对养老产业有金融反对，贷款成本很低。还有一方面，替换开发商原本用于的首付按揭。

这一块在养老产业中是不了做到的，因为60岁以后无法做到贷款，也不了做到抵押。这有两条，一是偏移抵押，现在引的比较慢，就是以房养老，偏移抵押是一种用现在的房子然后贷款，这一块开始在做到试点，但引的极快。

另外一块就是我们现在做到的，延用了美国养老使用的金融杠杆，它实质上是一种押金制。我可以把我的定期存款搬去搬到到政治养老公寓里的一个押金，或者叫作会员费，这个钱最后是要送给你的，而中间利息部分用他的服务来替换利息。这样去实行，那么老年人退休金就不够了，但必须老年人在定期存款上或者子女方面能获取反对，因为它重复使用递，然后要过十年、二十年才撤回，如果老人不出，这个钱可以撤回子女，也可以出让，这样就构成了一个新的工具。

这个工具就减少了整个财务成本。双零是一个让它就越较低就越好的概念，并不是确实等于零。地产中国网：跟养老财经是不是类似于?聂梅生：有一点像，就是利用这一类金融工具，让老年人现在的轻资产这一部分，比如房子和流动性金融资产，也就是存款这一部分盘活，让它需要为养老做到服务。

地产中国网：刚才您提及以房养老这一形式，从现在试点来看，大家对这个效果反应不是很理想，您实在拿房产去做到抵押是不是一种很经济的作法?聂梅生：本来我想要作为中国的房产抵押或者以房养老的一个试点来推展，后来我实在先放一敲，就没明确去做到。这一期以房养老实施的政策和运营方式，第一，模式不是尤其明晰，很多老年人不懂，算数不过账就不不愿去做到。第二，对房价的期望两边都惧怕。

车站在保监会的立场，比如你的房子在北京值五百万，未来北京房价是叛还是升，观点不完全一致，多少年后有可能不是五百万，那么盈的有可能是保险公司，保险公司就惧怕，尽可能做到的要激进。所以规定，如果将来老年人走时，这个房子产权转换成他，老年人在世时产权还在老年人手里，只不过是抵押给他。如今这一作法，快乐人寿表示同意参予，但不一定所有的保险公司都表示同意你这个估值，如果大家不表示同意只有一家保险公司是做到不一起的，必需有好多保险公司一起参予才能做到一起。

另一方面，车站在老年人的立场上，想要的正好忽略，我这个房子值五百万，我将来要给我儿子的，你看北京房价上涨那么慢，等我走时有可能还有十年，那房价有可能变为七百万了，你给我估低了。所以一方面害怕降价，一方面实在害怕涨价，害怕亏钱，这两边对不上茬。所以以房养老要等到中国楼市确实平稳而且有了共识，这个估值才能解决问题，估值不解决问题以房养老很难解决问题。

地产中国网：双渐趋零是机构养老，但机构养老现在投资否有主体不愿确实去做到这个服务?聂梅生：我们现在这个引的十分慢，想哭着喊着进去做到服务的，比大哭着喊着投资的多的多，现在投资这个主体要么是开发商，要么是这些保险机构或金融机构。开发商不愿投，因为他手里握着一堆地，再行垫商品房就敢了，这一部分的人确实是要投钱的，所以我们要大力把他翘动，想要做到服务的过于多了，现在还主要是投资问题。地产中国网：盈利的模式如何呢?聂梅生：盈利模式很确切，我忘了一个最简单的账，你可以做20%，跟现在商品房一样，就看你怎么做。

实质上我们就在引这个盈利模式，开发商大叫做到不下来就是因为他原本做到的是养老地产，养老地产是意味著算不过来账的，营运十年以后才讫。20142015年养老市场，它的模式基本都逆了，不是原本的模式，这一模式两三年就可以把前期报酬交还，后面用的全都是经营性收益。如果把经营性收益砍出去80%去调补你前期的投资，那事大了，那意味著算不过来账。

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