7月19日,博鳌21世纪房地产论坛第15届年会于海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举行，来自国内外政、经、学、业界领袖和精英近千人与会。年会以分化与重构:很弱均衡下的创意逻辑为主题，牵涉到房地产政策、互联网地产金融、电商O2O、一带一路等热门话题，目的为中国房地产持续身体健康发展找寻新动力。

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我今天的题目叫作度假酒店三题，因为这个题目相当大，渡假本身来说是一种新型的生活方式。我研究渡假早已20年了，1990年我在国家旅游局工作，就把世界上主要的度假地都实地考察了一遍。

那个时候的目的是想要使中国的旅游产品更为非常丰富一些，也看见的国际上的一个主要的旅游的潮流，可是从1991年国家发改委建设12个国家旅游度假区基本都没顺利，基本上都就是指房地产跟上，从高尔夫球场开始，曲曲折折，还包括三亚的亚龙湾，亚龙湾国家发改委之后第一批资金获得北海油炸房地产，当时一是跟上了泡沫经济，二是渡假市场部成熟期，三是缺乏经验，当然也无法说道这个事是白干的，益处是第一是提倡的休闲度假，第二是具体了研发范围，第三是奠下了基础。我今天想讲的第一个问题收缩市场需求与替代的供给。首先是收缩的市场需求，2014年中国国内旅游人次36.5亿，人均上下班2.7次，花费3.25万亿元，另外出境人次1.14亿，花费1万亿元，其中渡假花费6000亿，工业化中后期，中等收益国家，休闲度假沦为刚性市场需求，很快收缩。

严苛地说道这是一种大众化的现象。这里要看一个消费的变化，基本上消费四个阶段，第一个阶段是吃穿用，第二个阶段寄居行游，第三阶段文体美，第四阶段是多新奇，各种方法丰富多彩。

全球消费，中国对于世界的旅游购买力，全值消费，执着价值的旅游者，旅游者的价值。全程消费，全域消费，全家消费。

供给的替代。中国的观光旅游资源非常丰富，数量众多，世界可谓一流。而中国的休闲度假则不然，城市休闲娱乐空间相当严重紧缺，渡假产品严重不足，首先反映在资源严重不足，中国的海岸线18000公里，6000多个岛屿，但是确实做到滨海渡假旅游的不多达10个地方，最后全国集中于一起只剩了海南，海南房地产开发过度，东部研发不足，构成了这样的局面。

湖泊渡假污染相当严重，很难积极开展，再就是山地渡假开始发展，万达做了很多个国际度假区。乡村渡假沦为主体，城市渡假开始探寻，这是现在渡假供给的一个基本的状况。这样的话，由于渡假产品严重不足，就构成了两个阻塞，一个是向海外阻塞，一个是向景区阻塞，造成了一个误区，大家实在景区很好做到，因为景区样子总有一天疯狂，这个辨别是十分错误的，严苛地说道，现在是用200多城外景区的状况替代了2万个景区的状况，这是典型的以偏概全，市场分工，一方面是大众休闲娱乐，一方面是中高端渡假。旅游地产与渡假地产。

再行说道一个强势房地产，房地产15年时间，房地产集团沦为中国最强势的集团之一，谁说道中国人没建构，房地产建构的花样最多。刚外面看广告，还是这种感觉，国际上渡假项目就是项目，产品就是产品，中国不然，什么事基本都特一个地产，一个博物馆就是博物馆，要说文化地产，一个商贸就是商贸，我们要说商业地产，乃至旅游地产，渡假地产，最基本是以前面作为一个引子，最主要在于地产。地方政府再行做到旅游再行做到地产，地产商的对策，旅游可以缴，最后在地产上赚到，比如渡假地产，以地产居多，以渡假辅，可以做出什么好产品。

一开始说道旅游地产，一开始说道我就是赞成的，什么是旅游房地产，为符合旅游市场需求而研发的房地产，因旅游市场需求而夹住的房地产，因旅游时尚而符号化的房地产，座落在旅游景区的房地产，概念过于笼统，什么都可以装有，学理不打算，流动市场需求与相同供给。从旅游的角度来说，是以住宿功能为中心，全面反映旅游六高速，房地产的角度是移居、商居、旅居和寓居，在商街范围内没旅游地产的众说纷纭，这似乎又是中国建构。

渡假地产，以渡假为主体，以地产为支撑基础，是以渡假居多还是以地产居多，核心在于渡假产品，在中国的语境之内又沦为房地产的一种类型，导向沦为问题，胶东半岛正在自食其果，其他地方步其后尘。一个万达模式，从城市综合体到度假区，当然万达模式本质上还是房地产开发区，可是这些年有一个红树林模式，就在三亚，这是执着纯粹的渡假产品，因为开发商原本有做到过房地产，后来做到红树林的时候把这一点做明白了，红树林项目政府皮规划的时候可以设施25%的渡假投资，但是一平米都不做到，业主比客人还无以侍候，所以亚龙湾的红树林基本上超过了各类酒店的一流水平，第二个红树林也开业了，第三个红树林也积极开展了。

只有引人注目自身的文化优势，寻求未来的发展格局，这样的格局是符合国际规范的，是可以超过国际水准的。渡假地产的特点，综合性、复合型、人组性、创新性、无限性。从客人来说有四个方面的花费，时间、精力，体力和金钱，这四个花费如何人组，原本增强渡假地产和旅游地产是开发商重复使用卖房子，重复使用赚钱，政府重复使用收益，之后没了，整个市场缺乏消费，所以在2005年的时候，三亚市的市长跟我说道过，看上去这个地产无法做，三亚一年只有这么一个多月，才有人来，只剩的是一个空城，这个城市这么发展，他明确提出多做到度假酒店，掌控地产，海南有这个变化，这些年更为引人注目。

开发商和政府互相地博弈论，博弈论之间也在变化。产品与品质。大地产时代的旅游运作，刚才我听得了一个新的概念，叫作后地产时代的运作，要挖出存量资产的深度价值，新的统合资源。应当说道地产商的转入给旅游发展流经了新的血液，产生了最重要起到。

一是巨额资金流经，这些年大型的旅游项目基本上都是地产商研发的或者是参予研发的，使旅游研发从亿元级下降到十亿元级到百亿元级。建构了新的商业模式，构成了房地产模式语传统模式的融合。产品、产品，只有产品，从房地产角度来说，渡假地产早已是一种细化类型。

但是从旅游角度来看并不确切，显然是对应什么样的市场需求，建设什么样的产品，超过什么样的品质，全世界做到渡假都是执着产品，执着品质，但是也有特例，比如澳大利亚黄金海岸，这是日本人居多研发和消费的，所以构成了大规模的房地产模式，到了黄金海岸，我实在惜啊，这边好的海岸，海滨资源，现在沦为一个城镇，这种状况在中国都很难忽视，但是日本人这样做到了，也变为了中国的开发商心目中的样板。所以我的观点，我们要细化渡假产品的类型。度假区，范围大、设施仅有，渡假是一种复合性的产品。

城市旅游综合体，以城市综合体为电源，深化到城市休闲娱乐综合体，伸延到乡村旅游综合体，海外的一个典型就是乐天模式，中国的典型就是万达广场的模式，这是符合白领和年轻人。还有是城市中央休闲娱乐区，典型就是北京什刹海等等。

六古研发，古城、古镇，古村，古街区，古道和古关，资源匮乏，前三类研发密度大。渡假产品，以渡假表达意见为主题的房地产项目在渡假产品里反映得很充份，异地休闲娱乐，逗留较长，自由行强劲，负游率低，家庭方式，持有者多，忽然深山丘最佳。种类还包括很多种，按照规模和方式可以区分成这么多种，区域二线海景房，海滨一线海景房，滨海度假酒店，还包括渡假公寓，商业中心，娱乐中心，会展中心，海岛、景区、青年旅舍、营地和浮动的渡假设施。

其中还有众多类叫作产权酒店，在中国早已有2000多家，边缘性要求了它的复杂性，新型性要求其探索性，多样性唤起创造性，阶段性产生恐慌性。这个里面牵涉到到权利变化，权利平衡，与权利确保。

累计到今天还有一个优势，就是销售充沛，建构了一个业态，一是旅游新的业态，一是房地产新的业态，三个问题，允诺，纳税和公共经营，必须四个完备，法规、合约、经营和市场，从产权一开始呼唤否可以构成法规，这是不有可能的。渡假社区，是第二居所，第一生活，在全国的大城市周边和一些风景较为典雅的地方早已广泛产生了，正处于乡村方位，享用城市生活。重中之重，度假酒店，设计和建设有很多特点，比如反城市、组团式等等，某种程度在管理和服务方面也有很多特点，其中一个拒绝就是奢华较少，云南很多度假酒店基本上叫作城市的商务酒店换回了一个方位。

共享经济，互联网+闲置资源，这是发达国家模式的暗讽，我们的模式有所不同在于新的是房子，而不是自住房的渡假互相交换，发达国家基本都是自住房，比如我寄居四间房拿走两间给客人。有的是必要互相交换，我们基本上是新房子转入渡假，很多楼盘在散户的时候初始化了渡假，另一方面这是一个产权酒店的变种。这种模式如何，我现在很难辨别，发达国家的前提是诚信社会，某种程度途家模式的前提也是诚信社会，但是诚信是中国最缺少的资源，所以演进成分权渡假、产权酒店，途家模式，变态的产品，是中国式的产品。

我告诉在一个变种的社会之中产生的一种变态的产品，这种产品似乎是不长时间的。品质、品质还是品质。现在中国人的品质拒绝逐步提高，而且是一种家速度提高，基本上曾为几次国的人回去对于旅游渡假品质拒绝大幅度提高，基本拒绝环境好，交通便捷，内容丰富，服务效率高，个性化引人注目，品牌性强劲，这个品牌性强劲产生了一种误导，比如我们所在的这些酒店，这些酒店都是城市商务型酒店的品牌，现在都集中于到了三亚，一方面是这些酒店看上了度假酒店管理这样一个市场，所以它们都正式成立了度假酒店管理部，另一方面我们巫术这些品牌，严苛地说道这些品牌不是渡假的品牌，城市商务酒店搬到到这里也是一个变种。就三亚来说，曾多次有一句话，三亚要沦为全国人民的度假村，我不赞同，我是三亚省政府的顾问，三亚是富人的天堂，中产的盛宴，穷人的机会，不有可能变为全国人民的度假村，这个牵涉到到消费安全性，还包括品质安全性、财务安全性。

八项规定之后三亚的消费正常化，这几年的状况是在向良性的状况发展。以前是买单的人不消费，消费的人不买单，价格无限收缩，但是品质问题依然引人注目。我昨天去不吃点心，品种好，服务劣，基本上去找将近服务员，到最后都吃不饱，返回房间，想要上微信，wifi20元一小时，这是喜来登的水平。我在微信上发了一个牢骚，被金钥匙的领导看见了，争相去找我，必须什么服务，我做到课间做10点多，我想要不吃一点东西，偌大的餐厅去找将近吃宵夜的地方。

我们可以解读，因此海棠湾是一个新的研发的区域，商业条件还不成熟期，消费环境也不成熟期，但是服务如此，这难道无法原谅。所以我说道的意思是，品质上略为有一点瑕疵，大家就有意见。我告诉有一点，它是为了掌控成本，所以减少了品质。但是就是扔了企业的牌子，一方面是扔了喜来登的牌子，另一方面是扔了开发商的牌子，所以品质品质最后还是品质。

这样必须研究运营和综合的分析。选址和布局，选址各福其位，布局各以定其位，最重要的是要确保大众市场需求，从运营方式来说，有多种多样的运营模式，我就不一一说道的，我其中说道一个什么观点，无法驳斥高端，我们八项规定也好，鼓吹四风也好，驳斥的是官场的泡沫型消费，但是无法把所有的高端驳斥，如果驳斥了高端渡假没办法发展，我们在这里要提倡高端，但是高端不相等奢侈，高端执着的是个性、舒适度、便利、快捷，还包括文化，超过这些才算是高端，这个不会构成一个简单的结构体系，底线是行业不亏损，严苛地说道中国的星级酒店，去年仅有行业1.3万家，亏损总额59亿，相比而言度假酒店的盈利状况好一些，但是红树林的这种模式基本上是盈利的，红树林的三个项目总投资140亿，这个不是小项目，但是它执着的就是这样，三亚湾的红树林4500间客房，72家餐厅，全天量美食应有尽有，62个小功能电影厅，充分发挥它的优势。我最后说道几句话，第一是十闲，每每人生，第二是十饲，品质生活，今天不道家，明天就养病。十玩游戏，幸福经济，今天会玩游戏，明天就孤独，中国是最会玩游戏的民族，根本把游手好闲当作贬义词，生活的目的不就是游手好闲吗，美国人就是一个最大力的玩游戏的民族，所以近期的玩游戏的项目都就是指美国产生的，最差的玩游戏的项目也在美国普及，我们中国人的创造力，在十闲十养十玩游戏发展一下，来寻求新的生活。

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