（原标题：住建部官员：说道房地产去库存任务将要完结违反事实）住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌：说道房地产去库存任务将要完结违反事实。文章简介： 最近，安信证券首席经济学家低善文在北大光华高层管理论坛上抛房地产存货去化将要完结的观点甚引人关注。当前房地产还要不要去库存？去库存任务将要完结了吗？这是近期派生出来的一个新的话题。

最近，安信证券首席经济学家低善文在北大光华高层管理论坛上抛房地产存货去化将要完结的观点甚引人关注。承托其观点的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始蔓延到一部分三线城市。联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价上涨，楼市调控政策大大升级，这些现象的经常出现或许说明了当下应当减少房子供应，而不是去库存。但是，房价上涨否就意味著房地产去库存将要完结？当前中国的房地产库存到底有多大？哪些类型的房子库存更加相当严重？去库存任务知道将要完结？低善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转至了一个极为显著的加快过程，而这一加快过程在2016年下半年以后早已转入到存货去化的末期。

得出结论这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始蔓延到一部分三线城市。这指出房地产市场开始经常出现非常明显的供需流失压力，并且供需流失压力还在蔓延。这十分明晰地表明出有房地产市场的去存货过程开始转至末期。涨价十分轻微的城市存货处在非常低的水平。

在大多数城市，存货水平现在正在较慢上升。高善文说，房地产存货去化将要完结，指出制约经济发展一个十分最重要的压力正在耗尽。这种观点失礼偏颇。

2016年我国房地产总体库存增加了3.2%，其中住宅库存上升了11%。今年前3个月库存同比增加了6.4%，其中住宅库存上升了15%。从数据看，去库存任务很艰难。全国房地产商不会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌拒绝接受《中国经济周刊》记者专访时回应， 不要因为一二线城市房价下跌库存严重不足，就说道去库存任务将要完结或者已完成了，当前的去库存任务仍然很轻。

那么，我国的房地产库存究竟还有多少？国家统计局4月17日发布的数据表明，3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末增加1745万平方米。其中，住宅待售面积增加1643万平方米，办公楼待售面积减少3万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。

从数据上来说，我们的库存量仍然相当大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，特别是在对库存积压相当严重的三四线城市来说，去库存任务仍然艰难。顾云昌说道。业内人士告诉他记者，库存量有多种统计资料口径，目前主要有两种：一是统计局得出的待售面积（指完工一年以后没变卖的房子面积）；另一种是指早已开始销售的房子的面积，从销售到完工差不多得一年时间，再加完工一年没变卖的房子，共计两年时间，这个库存数据远比统计局发布的小得多。

所以，当前我国的实际库存量还相当大。三四线城市发售Ultra去库存随着全国性楼市调控政策大大升级加码，让交易火热的一二线城市楼市较慢降温，房价上涨获得诱导；但是，很多三四线城市却还在为去库存发愁。

记者注意到，今年四川、山东、湖南等很多省份仍然将去库存作为工作的重点。近期，四川省资阳市公布的购房奖励政策极为引人注目。3月初，资阳市政府公布《资阳市2017年房地产业持续身体健康发展政策措施》，环绕房地产去库存工作，明确提出15条政策措施，目标是年底商品住房库存量上升10%。其中最核心的部分是，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区（一城三区）出售商品房的购房人，给与住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。

同时，对在第七届房交会上成交价的商品住房，另外给与购房人4000元每套的购房奖励。这早已是资阳倒数两年提升购房奖励金额。

山东的一些城市也实施了去库存措施。近期，潍坊市高新区对《潍坊高新区管委会关于消弭房地产库存增进房地产业持续发展的意见》展开必要调整，追加税收免除政策等多项优惠措施。

个人在高新区内出售家庭唯一住房，面积为144平方米（含144平方米）以下的，给与实缴税额25%的财政补贴。个人出售商业房或办公用房用作创意创业的，财政补贴标准从每平方米240元提升至每平方米290元。

湖南也减缓了去库存的节奏。3月17日，湘潭公布了《关于大力消弭商品房库存增进房地产市场稳定身体健康发展的补足意见》。

比起2016年湘潭房地产去库存政策，不仅增大了对特定征拆群体购房的奖励力度，而且还拓宽了出售新建商品住房奖励的适用范围，如非湘潭市城区户籍的外来人口，在市城区首次出售新建商品住房的，给与每平方米300元的购房奖励等。另外，子女与父母在同一个小区购房的，给与每平方米200元的奖励。今年的政府工作报告明确提出 增进三四线城市去库存，仍将是房地产市场调控主要任务后，资阳、潍坊、湘潭等城市是在全国三四线城市中首度发售新一轮房地产性刺激计划的地区。

而且，这些发售房地产去库存政策的城市，无一例外都是在2016年去库存政策基础上的Ultra。一旁是去库存，另一边在调补库存有意思的是，当前三四线城市的房地产也经常出现了冰火两重天格局：一旁是购房奖励去库存，另一边是楼市出租汽车屡屡加码。

到底，楼市出租汽车说道的就是环京津的河北楼市。近期，环京津城市群集体转入调控模式引发全国注目。记者辨别找到，自今年3月17日以来，石家庄、太原、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等7个设区市已先后公布楼市出租汽车新政。顾云昌副主任向《中国经济周刊》记者说明：我国的楼市调控政策会一刀切，不会采行因地制宜、因城施策的原则。

针对房价下跌显著的城市，先前调控有可能之后加码。但总体看，三四线城市的主要任务还是去库存。

我国的去库存压力到底有多大？取决于库存压力有一个最重要指标，即库存消化周期（也称之为存销比，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值）。当存销比持续上行，涉及城市的房价下跌压力不会持续减少；而当存销比持续上升，房价暴跌的可能性则不会减少。

那么，我国的房地产存销比超过多少较为适合？这个问题早已有了答案。4月6日，住房和城乡建设部及国土资源部公布《关于强化近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通报》（下称《通报》），明确提出增强住宅用地供应五类调控目标管理。其核心是以库存消化周期分档次，周期短的要不断扩大供地，周期长的要暂停供地。

《通报》认为，各地要根据商品住房库存消化周期，主动调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，不应暂停供地；18～36个月的，要增加供地；6～12个月的，要减少供地；6个月以下的，不仅要明显减少供地，还要减缓供地节奏。很似乎，12个月到18个月库存是合适的。

顾云昌说道，现在所说的去库存主要是在三四线城市，尤其是一些经济欠发达地区的库存量相当大，而房价下跌过慢的地方往往是库存严重不足的地方，还要调补库存。现在的任务是去库存和调补库存结合，两部委实施的文件才是证明了这一点商业地产去库存任务更加艰难记者注意到，中央文件主要托的是住宅地产的库存，并没托商业地产的库存。但是，随着电商与现代物流业的发展，传统商业模式受到较小冲击，商业营业用房待售面积减反增，去库存压力仍然相当大。

国家统计局公布的今年13月份房地产统计数据表明，和去年同期相比，库存总体上升了6.4%，住宅库存上升了15%，而商业地产的库存不仅没增加，反而减少了，其中办公楼减少了11.6%，商业营业用房减少了6.2%。顾云昌告诉他《中国经济周刊》记者，现在去库存工作有一个现象有一点注目，就是总体库存在上升，尤其是住宅的库存比例上升得较为慢，但商业地产库存压力仍然相当大。商业地产的库存应当引发我们的高度重视。

统计数据表明，13月份我国的住宅待售面积是39082万平方米，商业地产的待售面积是19802万平方米，从数据上看，住宅的待售面积远高于商业地产的待售面积，但是，顾云昌警告：由于房地产销售量中住宅占到比很高，而商业地产销量占到比较低，因此，总体看，商业地产的库存比住宅还相当严重，也更加可怕。可以认同的是，2017年的去库存要想要获得更进一步效益，商业地产的库存去化不容忽视。

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